Obsah
- Poplatek jednoduchý - úplné vlastnictví
- Povrchová práva vs. minerální práva
- Nákup / prodej nerostných práv
- Minerální leasingy a licenční poplatky
- Práva na ropu a plyn
- Sjednocení a sdružování ropy a zemního plynu
- Jednání o minerálních právech
- Dobrá smlouva je více než peníze!
- Neshody během extrakce
- Opožděné poškození povrchu
- Poškození Aquifers
- Koupě domu, půdy nebo farmy
- Vždy platí státní a místní zákony
- Co se kvalifikuje jako „minerál“?
- O jakém druhu peněz mluvíme?
- Tři spodní čáry
- Zřeknutí se odpovědnosti
"Minerální práva" opravňují osobu nebo organizaci k průzkumu a těžbě hornin, minerálů, ropy a plynu, které se nacházejí na povrchu nebo pod povrchem země. Vlastník práv na nerostné suroviny je může prodat, pronajmout, darovat nebo odkázat ostatním jednotlivě nebo úplně. Například je možné prodat nebo pronajmout práva na všechny minerální komodity pod majetkem a ponechat si práva na povrch. Je také možné prodat práva konkrétní skalní jednotce (jako je Pittsburgh Coal Seam) nebo prodat práva konkrétní minerální komoditě (jako je vápenec).
Poplatek jednoduchý - úplné vlastnictví
Ve většině zemí světa patří všechny nerostné zdroje vládě. To zahrnuje všechny cenné horniny, minerály, ropu a plyn, které se nacházejí na Zemi nebo uvnitř Země. Organizace nebo jednotlivci v těchto zemích nemohou legálně extrahovat a prodávat žádnou minerální komoditu, aniž by nejprve získali povolení od vlády.
Ve Spojených státech a několika dalších zemích bylo vlastnictví nerostných zdrojů původně uděleno jednotlivcům nebo organizacím, které vlastnily povrch. Tito vlastníci nemovitostí měli jak „povrchová práva“, tak „minerální práva“. Toto úplné soukromé vlastnictví je známé jako „poplatek za jednoduchý majetek“.
Poplatek jednoduchý je nejzákladnějším typem vlastnictví. Majitel ovládá povrch, podpovrch a vzduch nad majetkem. Majitel má také svobodu prodávat, pronajímat, darovat nebo odkazovat tato práva jednotlivě nebo úplně jiným.
Pokud se vrátíme v čase do dnů před těžbou a těžbou, transakce s nemovitostmi byly poplatky za jednoduché převody. Jakmile však byla možná komerční těžba nerostných surovin, způsoby, jimiž lidé vlastní majetek, se staly mnohem složitějšími. Dnes, nájem, prodej, dárky a odkazy z minulosti vytvořily krajinu, kde více lidí nebo společností má částečné vlastnictví nebo práva na mnoho pozemků s nemovitostmi.
Většina států má zákony, které upravují převod nerostných práv z jednoho vlastníka na druhého. Mají také zákony upravující těžební a vrtací činnost. Tyto zákony se v jednotlivých státech liší. Pokud uvažujete o transakci s minerálními právy nebo máte obavy o těžbu nerostů v okolí vašeho majetku, je nezbytné porozumět zákonům vašeho státu. Pokud těmto zákonům nerozumíte, měli byste získat radu od právníka, který vám může vysvětlit, jak se vztahují na vaši situaci.
Povrchový uhelný důl: V tomto povrchovém dole jsou naloženy velké důlní vozíky. Zde se odstraňují dva silné uhlí. Těžba povrchů zahrnuje odstranění veškerého přetížení (horniny a půdy nad uhelným švem), odstranění uhlí, nahrazení přetížení a revegetaci půdy. Povrchová těžba zcela narušuje půdu a vytváří novou krajinu. To lze provést, když jsou uhelné sloje blízko povrchu. V závislosti na kvalitě uhlí a dalších faktorech lze pro každou nohu uhlí odstranit asi deset stop nadloží. Autorské právo na obrázky iStockphoto / Rob Belknap.
Povrchová práva vs. minerální práva
"Já ti zaplatím 100 000 dolarů za uhlí pod tvým majetkem!" Tento typ transakce se stal mnohokrát. Jednoduchý majitel poplatku nemusí mít zájem ani schopnost vyrábět uhlí pod svým majetkem, ale uhelná společnost ano.
V tomto typu transakce chce vlastník uhlí prodat, ale ponechat si držení a kontrolu nad povrchem. Uhelná společnost chce uhlí vyrábět, ale nechce platit dodatečnou cenu za získání budov a povrchu. Je tedy uzavřena dohoda o sdílení majetku. Původní majitel si ponechá budovy a práva na povrch a uhelná společnost získá práva na uhlí. Transakce může zahrnovat všechny nerostné komodity (známé nebo neznámé), které existují pod majetkem, nebo může být transakce omezena na konkrétní nerostnou komoditu (jako je „celé uhlí“) nebo dokonce na konkrétní skalní jednotku (jako je „Pittsburgh“) Uhlí").
Podzemní uhelný důl: Když je uhlí příliš hluboké na povrchový důl, těžební společnost vybuduje podzemní důl. Mohou tunel do uhelného sloje nebo vyvrtat velkou šachtu až na úroveň těžby. Tyto šachty jsou dostatečně velké, aby snížily důlní zařízení a pracovníky do dolu a odstranily uhlí. Pro větrání dolu musí být postaveny další šachty. Těžba v podzemí může povrch poškodit, protože místnosti a průchody se časem obvykle uzavírají kolapsem nebo osídlením. K poškození někdy dochází poté, co jsou zodpovědní jednotlivci mrtví a těžební společnosti jsou zaniklé. Nikdo tedy nemůže žalovat. Nebo smlouva, která zprostředkovala těžební práva, poskytla těžební společnosti imunitu. Obrázek Úřadu pro správu půdy.
Nákup / prodej nerostných práv
Nákup / prodej uhelného sloje je mnohem složitější než nákup / prodej automobilu. Když si koupíte auto, za které jednoduše zaplatíte, podejte vládnímu převodu titulu a pojeďte autem domů. Když je auto opotřebované, jde do nezdravého dvora a jediné, co zbývá, je paměť. Po zakoupení nerostných práv však bude mít kupující a všichni budoucí vlastníci práv na nerostné bohatství právo majetek využívat. A prodejce a všichni budoucí vlastníci povrchů musí žít s následky. K minerální extrakci obvykle dojde v budoucnu. Těžební společnosti často plánují své vybavení a zaměstnance roky předem. Nebo by těžební společnost mohla nemovitost koupit jako budoucí „rezervu“.
Je také možné, že nový vlastník nerostných surovin nemá v úmyslu výrobu. Prostě kupují nemovitost jako investici. Jejich cílem je prodat těžební práva těžební společnosti, která přebírá výrobní povinnosti. Spekulanti, kteří nemají v úmyslu těžit, kupují spoustu minerálních vlastností. Jednoduše se pokoušejí být „prostředníky“, kteří získávají cenný majetek od jednotlivých majitelů a zprostředkovávají je těmto nemovitostem těžařským společnostem za vyšší ceny.
(Tito „spekulanti“ kupující také často používají opce. V opční transakci nabízejí majiteli nemovitosti dnes malé množství peněz za možnost koupě nemovitosti za stanovenou cenu v budoucnosti nebo před stanoveným datem v budoucnu. Spekulanti pak se rychle pokusí najít někoho, kdo zaplatí ještě vyšší cenu a dosáhne významného zisku. Pokud spekulant nezaplatí určenou cenu do data expirace, majitel nemovitosti ponechá opční platbu.)
Když společnost nakoupí minerální práva, zakoupí si také právo vstoupit do vlastnictví a v budoucnu zdroj odstranit. Ve většině těchto transakcí majitel povrchu nemá slovo, kdy dojde k těžbě, jak bude provedeno a co bude provedeno, aby se nemovitost obnovila. K většině neshod mezi kupujícími a prodejci dochází v době těžby. Pokud chce prodávající v danou chvíli jakoukoli kontrolu, musí předvídat, co by se mohlo pokazit, a napsat smlouvu, která zachová jeho přání. Mějte na paměti, že váš vnuk může vlastnit majetek, když dojde k těžbě. Dostali jste zaplaceno dopředu, ale on bude žít s obchodem.
Odhad tonáže uhlí: Kolik tun uhlí je tam dole? Jedná se o poměrně snadný výpočet. Akrová noha je základní měrnou jednotkou pro uhlí pod zemským povrchem. Akry-noha uhlí je jedna akr v oblasti a jedna noha tlustá. Váží asi 1800 tun. Výpočet počtu tun uhlí pod majetkem zahrnuje dvě násobení.
1) V tomto výpočtu máme vlastnost 120 hektarů, která je zcela podložena uhelným švem o průměrné tloušťce 6 stop. Vynásobením počtu akrů krát průměrné tloušťky uhlí by se získal počet akrů stop uhlí pod majetkem.
2) Je známo, že jedna akrová stopa uhlí váží asi 1800 tun. Pokud tedy vynásobíme počet hektarů uhlí pod majetkem 1800 tun / hektar, výsledkem bude počet tun uhlí pod majetkem.
Počet tun získaných v tomto výpočtu je celkový počet tun níže. Počet tun, které lze získat, bude mnohem menší. Výtěžnost povrchové těžby je často asi 90%. Míra využití pro těžbu v podzemí může být až 50%, protože v dolech musí být ponechány sloupy uhlí, které podporují střechu.
Profesionální geolog nebo státní geologický průzkum vám mohou pomoci určit, zda pod vaším majetkem existují uhelné sloje. Mohou také odhadnout, jak silné mohou být tyto švy.
Minerální leasingy a licenční poplatky
Někdy těžařská společnost nechce kupovat nemovitost, protože si není jistá druhem, množstvím nebo kvalitou nerostů, které v ní existují. V těchto situacích těžební společnost pronajme práva na nerost nebo část těchto práv.
Pronájem je dohoda, která dává těžební společnosti právo vstoupit do nemovitosti, provádět zkoušky a určit, zda existují vhodné minerály. K získání tohoto práva vyplatí těžební společnost vlastníkovi nemovitosti při podpisu nájemného částku peněz. Tato platba vyhrazuje majetek těžební společnosti na konkrétní dobu. Pokud společnost najde vhodné minerály, může pokračovat v těžbě. Pokud těžební společnost nezačne s produkcí dříve, než vyprší nájemní smlouva, všechna vlastnická práva a nerosty se vrátí vlastníkovi.
Když jsou nerosty vyráběny z pronajaté nemovitosti, je vlastníkovi obvykle vyplácen podíl z výrobního příjmu. Tyto peníze se nazývají „licenční poplatky“. Výše licenčního poplatku je stanovena v nájemní smlouvě. Může se jednat o pevné množství na tunu vyprodukovaných nerostů nebo procento z hodnoty produkce. Jsou možné i další termíny.
Při uzavírání nájemní smlouvy musí vlastník nemovitosti předvídat veškeré činnosti, které by nájemce mohl provádět při prohlídce nemovitosti. Toto zkoumání může zahrnovat vrtání děr, otevírání vykopávek nebo uvádění strojů a nástrojů na pozemek. Definování toho, co je povoleno a jaké obnovy je vyžadováno, je součástí dobré nájemní smlouvy.
Měli byste podepsat leasing plynu? (První část): Diskuse o faktorech, které musí vlastníci půdy zvážit před podepsáním smlouvy o pronájmu plynu na svůj majetek. Představovat Ken Balliet a Dave Messersmith, oba pedagogové rozšíření a Penn státní rozšíření.
Práva na ropu a plyn
Minerální práva často zahrnují práva na jakoukoli ropu a zemní plyn, které existují pod majetkem. Práva k těmto komoditám mohou být prodána nebo pronajata ostatním. Ve většině případů jsou práva na ropu a plyn pronajata. Nájemce je obvykle nejistý, zda bude nalezena ropa nebo plyn, takže obvykle raději zaplatí malou částku za leasing, než zaplatí větší částku za nákup. Nájem poskytuje nájemci právo vyzkoušet nemovitost vrtáním a jinými metodami. Pokud těžba zjistí ropu nebo plyn v obchodovatelném množství a kvalitě, může být vyrobena přímo z průzkumné vrty.
Aby lákal majitele nemovitosti, aby se zavázal k pronájmu, nájemce obvykle nabízí leasingovou platbu (často se nazývá „podpisový bonus“). Jedná se o zálohovou platbu vlastníkovi za poskytnutí nájemce práva prozkoumat nemovitost po omezenou dobu (obvykle několik měsíců až několik let). Pokud nájemce prozkoumá nebo prozkoumá a nenajde obchodovatelnou ropu nebo plyn, nájemní smlouva zaniká a nájemce nemá žádná další práva. Zjistí-li nájemce ropu nebo plyn a zahájí výrobu, pravidelný tok licenčních poplatků obvykle ponechá v platnosti nájemní podmínky.
Měli byste podepsat leasing plynu? (První část): Diskuse o faktorech, které musí vlastníci půdy zvážit před podepsáním smlouvy o pronájmu plynu na svůj majetek. Představovat Ken Balliet a Dave Messersmith, oba pedagogové rozšíření a Penn státní rozšíření.
Měli byste podepsat leasing plynu? (Část dvě): Diskuse o faktorech, které musí vlastníci půdy zvážit před podepsáním smlouvy o pronájmu plynu na svůj majetek. Představovat Ken Balliet a Dave Messersmith, oba pedagogové rozšíření a Penn státní rozšíření.
Jeden problém, který může nastat, je, když nájemce objeví ropu nebo plyn, ale nemá způsob, jak jej přepravit na trh. Některé nájemní smlouvy mají klauzuli „čekání na potrubí“, která prodlužuje práva nájemce na omezenou nebo neurčitou dobu.
Kromě podpisového bonusu většina nájemních smluv vyžaduje, aby nájemce zaplatil vlastníkovi podíl na hodnotě vyrobené ropy nebo plynu. Obvyklé procento licenčních poplatků je 12,5 procenta nebo 1/8 hodnoty ropy nebo plynu na vrtu. Některé státy mají zákony, které vyžadují, aby majitel dostal minimální odměnu (často 12,5 procenta). Majitelé, kteří mají vysoce žádoucí vlastnosti a vysoce rozvinuté vyjednávací schopnosti, však někdy mohou získat 15 procent, 20 procent, 25 procent nebo více. Při výrobě ropy nebo zemního plynu mohou licenční platby výrazně přesáhnout částky zaplacené jako bonus za podpis. (Nástroj pro odhad licenčních poplatků pro suchý zemní plyn.)
Měli byste podepsat leasing plynu? (Část dvě): Diskuse o faktorech, které musí vlastníci půdy zvážit před podepsáním smlouvy o pronájmu plynu na svůj majetek. Představovat Ken Balliet a Dave Messersmith, oba pedagogové rozšíření a Penn státní rozšíření.
Stratigrafický sloupec: Marcellus Shale je cílem mnoha plynových vrtů v Pensylvánii. V některých částech státu je přímo nad Onondagským vápencem. Utica Shale se nachází pod Onondagou. Zde je citát z webu Pennsylvania Department of Environmental Protection, který vysvětluje význam:
„Vaše ropa nebo plyn by se mohl vyrábět nebo zachycovat ze studny mimo hranice vašeho majetkového traktu. Ve skutečnosti jedinou ochranou je, pokud váš majetek z ropy nebo plynu podléhá zákonu o ochraně ropy a zemního plynu, 58 PS § 401.1 a násl. plyn z vašeho majetku by tedy mohl být zahrnut do jednotkové nebo sdružovací objednávky vydané Společenstvím na příkaz producenta v sousedním traktu. Ten operátor by tedy musel zaplatit licenční poplatek na základě vašeho poměrného podílu produkce ze studny, v závislosti na tom, kolik z vašeho traktu bylo považováno za příspěvek do bazénu studní. Tento zákon se vztahuje na ropné nebo plynové vrty, které pronikají do Onondagského obzoru a jsou hluboké více než 3 800 stop. ““
Obrázek: Robert Milici a Christopher Swezey, 2006, Hodnocení zdrojů ropy a zemního plynu v Appalačské pánvi: Devonská břidlice - střední a horní paleozoická ropná soustava. Série Open-File Report 2006-1237. Geologický průzkum Spojených států. Zobrazit úplnou stratigrafii pro další oblasti.
Sjednocení a sdružování ropy a zemního plynu
Pod povrchem se ropa a plyn pohybují skálou. Mohou cestovat malými pórovými prostory - například mezi zrny písku v pískovci nebo malými otvory vytvořenými zlomeninami. Tato mobilita umožňuje studnu vypouštět ropu nebo plyn ze sousedních zemí. Dobře vyvrtaná země by tedy mohla vypustit plyn ze sousední země, pokud by byla studna vyvrtána dostatečně blízko hranice pozemku.
Některé státy uznaly schopnost ropy a plynu překročit hranice vlastnictví pod zemí. Tyto státy vytvořily předpisy upravující spravedlivé sdílení licenčních poplatků za ropu a plyn. Tyto státy obecně vyžadují, aby vrtné společnosti upřesnily, jak budou licenční poplatky za ropu a zemní plyn sdíleny mezi sousedními vlastníky nemovitostí, jakmile bude podáno povolení k vrtání. Navrhované sdílení licenčních poplatků bude založeno na tom, co je známo o geometrii ropné nebo plynové nádrže ve srovnání s geometrií vlastnictví nemovitosti na povrchu. Tento postup se nazývá „sjednocení“.
Některé státy nemají pravidla pro sjednocení licenčních poplatků za ropu a plyn. Jiné státy je mají, ale pouze pro studny, které produkují z určitých oblastí nebo z určitých hloubek. Tato pravidla mohou hrát klíčovou roli ve strategii pronájmu nebo rozvoje zdrojů. Někteří lidé vyprávějí příběhy o pozemcích, kteří říkají: „Pronajměte si mě teď, nebo vyvrtáme vaše sousedy a vypustíme váš plyn, aniž bychom vám museli platit cent.“ V některých situacích to umožňuje absence státních předpisů. Pokud jste kontaktováni ohledně pronájmu svých práv na nerostné suroviny, měli byste se obrátit na právního zástupce, který vám poradí, jak se na váš majetek budou vztahovat zákony vašeho státu.
(Poznámka: V Pensylvánii se pravidla pro sdílení zemního plynu mění v určitých hloubkách pod povrchem a na určitých pozicích ve stratigrafickém sloupci. Další informace naleznete v části označené „Stratigrafický sloupec“ v dolní části této stránky. V některých oblastech pravidla použitý pro sdílení plynu Marcellus Shale se může lišit od pravidel používaných pro sdílení plynu z podkladového Utica Shale. Konzultujte s právníkem, jak by se to mohlo vztahovat na váš majetek.)
Horizontální vrtání: Na tomto obrázku byla studna vyvrtána svisle, ale odkloněna od vodorovné pod hladinu. Tento typ vrtání může rozšířit dosah studny na míli nebo více v jakémkoli směru. Je tedy možné vrtat vrt na jednu nemovitost a vypustit ropu nebo plyn ze sousedních zemí. Jak budou plyn a licenční poplatky sdíleny, je někdy určeno státními předpisy a jindy soukromými dohodami. Předpisy upravující sdílení těžby ropy a zemního plynu se v jednotlivých státech liší (a v různých situacích vrtání v rámci jednoho státu). Je důležité znát předpisy nebo získat spolehlivé rady před zahájením jakékoli transakce s ropou a plynem.
Jednání o minerálních právech
Krátký příběh ... Dva muži byli v železářství a na procházkách chlápek, který se ptá ... „Už jste si pronajali svá práva na nerosty? Jeden muž popadl šek a běžel rovnou k baru. Druhý muž popadl nájem a běžel přímo ke svému právníkovi. Jeden z těchto mužů měl tu noc milion přátel. Druhý měl v bance milion dolarů.
K úspěšnému řešení nerostných práv jsou zapotřebí tři věci: 1) znalost, 2) dovednost a 3) trpělivost. Pokud vaše schopnosti selhají v některé ze tří, můžete ztratit spoustu peněz. Při transakci s minerálními právy budete jednat s profesionálním vyjednavačem s hlubokými znalostmi. Pokud nemáte všechny tři požadované schopnosti, pak najděte dobrého právníka nebo jiného odborníka na minerální vlastnosti. Jejich pomoc obvykle nestojí mnoho, ale rozdíl, který mohou při transakci dosáhnout, může být obrovský.
Antiklinální depozice ropy a plynu: Tento obrázek ukazuje studnu, která bude produkovat ropu a zemní plyn z antikliniky. Na tomto výkresu můžeme snadno vidět, že pouze část povrchové vlastnosti je přímo nad akumulací ropy a plynu. Umístění studny je rozhodující pro správný rozvoj této nádrže.
Dobrá smlouva je více než peníze!
Kromě finančních záležitostí může nájemní nebo prodejní smlouva udělat více, než jen specifikovat částky zaplacené majiteli. Může také obsahovat jazyk, který chrání majetek majitele a způsob života při průzkumu, těžbě, vrtání a výrobě. Smlouva může stanovit pokyny, které chrání budovy vlastníků, silnice, hospodářská zvířata, plodiny a další majetek. Může také vyhradit části majetku, které nebudou narušeny během průzkumu, těžby, vrtání a produkce.
Ve většině transakcí je nájemcem ten, kdo připravuje smlouvu k podpisu. Pokud se majitel podepíše, aniž by získal odbornou radu, mohou být práva sdělená nájemci větší, než chce vlastník poskytnout. Každý vlastník, který nemá znalosti nebo zkušenosti s transakcemi s právy na nerostná práva, by měl požádat o radu nebo zastoupení právníka nebo odborníka na nerostné vlastnictví. Nájemci často přijímají významné revize toho, co je obsaženo v jejich standardní nájemní nebo prodejní smlouvě.
Studna na zemní plyn: Vrtání zemního plynu obvykle narušuje několik akrů půdy. Několik vrstev je obvykle vyčištěno pro vrtací podložku. Někdy je potřeba několik akrů pro zachycení odtoku nebo úpravu vody. A pokud bude plynová studna úspěšná, bude vybudován plynovod pro přepravu plynu na trh. Autorské právo na obrázky iStockphoto / Edward Todd.
Neshody během extrakce
Spory mezi vlastníkem práv na nerost a vlastníkem práv na povrch obvykle vznikají v době těžby nerostů.
Tyto činnosti mohou vyžadovat použití povrchu a poškodit užívání majetku majiteli povrchu. Zde je velmi důležité znění smlouvy o minerálních právech nebo nájemní smlouvy. Tato dohoda může vlastníkovi nerostu poskytnout právo kdykoli vytěžit nerost, za použití jakýchkoli metod a bez náhrady nebo bez ohledu na vlastníka povrchu. Z tohoto důvodu by právní pomoc měla být získána při prodeji nebo pronájmu nerostných práv.
Při nákupu práv na povrch (to může být stejně jednoduché jako koupě domu), je vhodné pečlivě prozkoumat znění jakýchkoli dohod o minerálních právech, které se vztahují na majetek. Mohly by poskytnout vlastníkovi nerostných surovin v době těžby významné svobody. Ačkoli jste se nepodíleli na transakci, která prodávala minerální práva z vlastnictví, přesto budete touto smlouvou vázáni.
Při koupi nemovitosti kupujete jak její aktiva, tak závazky. Najměte si právníka, který může provést nezbytný výzkum a poučí vás o tom, co kupujete.
Při prodeji nebo pronájmu nerostných práv by strany účastnící se transakce měly být v plné shodě o tom, jak dojde k těžbě, jaké rekultivace bude provedeno, jaké vybavení zůstane na majetku, jaký přístup bude nájemce potřebovat a kdo je zodpovědný za očekávané problémy. Většina států má zákony a předpisy těžby, které omezují činnosti těžebních společností během procesu těžby a vyžadují rekultivaci. Tyto zákony však nemusí splňovat očekávání vlastníků povrchu. Aby se předešlo problémům, měly by být tyto záležitosti řešeny ve smlouvě v době prodeje. Majitel nemovitosti by měl opět mít právníka, který může zkoumat, vyjednávat, vzdělávat a zajišťovat, aby byla smlouva přiměřená.
Opožděné poškození povrchu
Poškození povrchu může být zpožděno. K poklesům podzemních prací nebo osídlení povrchově těžených oblastí by mohlo dojít až po desetiletí po dokončení těžby. Před uzavřením smlouvy o prodeji nebo pronájmu nerostných práv by měl majitel nemovitosti s jednoduchým majetkem zvážit tyto skutečnosti. Důsledky těžby nerostných surovin se přenesou na dědice a všechny následné vlastníky nemovitosti. Není neobvyklé, že podkopané vlastnosti nevykazují po desetiletí po dokončení těžby žádné známky poklesu. Poté se začnou objevovat trhliny a osídlení. V této situaci může být těžařská společnost dlouho zaniklá a její majitelé dlouho mrtví. Nikdo nenese odpovědnost - i když oprava jakékoli škody byla zapsána do nájemní nebo prodejní smlouvy.
Poškození Aquifers
Mnoho domácností v oblastech, kde dochází k těžbě nebo vrtání, je mimo službu veřejného zásobování vodou. Tito majitelé se při výrobě své vody spoléhají na studny na vodu. Pokud dojde k podzemní těžbě pod majetkem, je třeba očekávat určité poklesy a vypořádání. Pokud je důl pod vodonosným vodovodem studenou, pokles dolů by mohl vodovod poškodit, což by způsobilo jeho odtok vody do hlubších skalních jednotek. To může způsobit dočasnou nebo trvalou ztrátu přívodu vody. Může také zničit kvalitu vody. Hodnota venkovské nemovitosti bez přívodu vody je mnohem nižší než u stejné nemovitosti s dodávkou vody.
Koupě domu, půdy nebo farmy
Při koupi nemovitosti v oblastech potenciálního nebo historického vývoje nerostů by měl kupující zjistit, zda se nakupuje poplatek za jednoduchou nemovitost nebo zda bude vlastnictví sdíleno s ostatními. Transakce s minerálními právy jsou obvykle věcí veřejného záznamu a kopie listin nebo jiných dohod se ukládají na úřadě vlády.
Kupující nemovitostí by měli požádat prodávajícího, aby upřesnil, jaká práva jsou zprostředkována, a nechat právního zástupce potvrdit, že prodávající vlastní to, co se prodává. V mnoha oblastech je prodej nerostných práv zaznamenán ve vládním záznamu v jiné listině nebo databázi, než je prodej povrchového majetku. To znamená, že listina o vlastnostech povrchu nemusí uvádět nerostná práva, která byla prodána. V oblastech historické nebo potenciální těžební činnosti by měl kupující nemovitosti najmout právníka, který může tento průzkum provést a potvrdit, co se kupuje. To může zabránit budoucím překvapením a problémům.
Kupující práv na minerální práva pravděpodobně připravil kupní smlouvu a připravil ji tak, aby vše bylo v jeho prospěch. Chce svobodu kdykoli vstoupit do nemovitosti, přinést jakékoli potřebné vybavení, extrahovat minerál jakoukoli metodou a provést minimální rekultivaci vyžadovanou státním zákonem. Osoba, která si koupí dům nad těmito právy na nerost o sto let později, nebude mít slovo, jak vlastník nerostů využívá svůj majetek, pokud vlastník nerostů dodržuje kupní smlouvu a příslušné zákony.
Vždy platí státní a místní zákony
Většina států má zákony, které regulují těžební a vrtací činnost. Existují také zákony, které upravují prodej povrchových a minerálních nemovitostí. Účelem těchto zákonů je chránit životní prostředí a všechny strany účastnící se majetkových transakcí. Tyto zákony jsou jedinou ochranou, kterou mají kupující nebo prodávající k dispozici v záležitostech, které nejsou výslovně uvedeny v dohodě o transakcích s minerály.
Ačkoli zákony o minerálních právech jsou v jednotlivých státech podobné, malé rozdíly mohou při použití jednotlivých transakcí znamenat obrovský rozdíl. Kromě toho se předpisy pro těžbu a ropu a plyn mohou v jednotlivých státech výrazně lišit. Při použití na jednotlivé transakce mohou mít také obrovský rozdíl. Každá transakce je jedinečná a měla by být pečlivě zvážena před uzavřením jakékoli trvalé dohody.
Co se kvalifikuje jako „minerál“?
Slovo „minerální“ se používá v různých kontextech. Obecně se za nerosty považují rudy kovů, uhlí, ropy a zemního plynu, drahokamů, kamenů, stavebních kameniv, solí a dalších materiálů vytěžených ze země. Neexistuje však žádná definice „minerálu“, která platí v každé situaci, a to, co je považováno za „minerál“, se může v jednotlivých státech lišit a dokonce se může časem měnit!
O jakém druhu peněz mluvíme?
Množství peněz, které mění ruce při transakcích s minerálními nemovitostmi, může být ve srovnání s finanční zkušeností průměrných osob obrovské. Celkový výnos (leasing + licenční poplatky) nebo prodejní cena nerostných surovin mohou často přesáhnout hodnotu povrchových práv. Podívejme se na dva příklady:
Příklad A: Vlastnost 100 hektarů je zcela podložena švem uhlí, který je tlustý osm stop. Majitel souhlasí s tím, že nechá těžební společnost odstranit uhlí za licenční poplatek 3 $ za tunu, který bude vyplacen při těžbě. Předpokládáme-li míru využití uhlí 90%, bude majiteli vyplaceno téměř 4 miliony dolarů.
Příklad B: Vlastnost 100 akrů se vrtá na zemní plyn a licenční poplatky budou sdíleny majiteli 640 akrové jednotky, která okamžitě obklopuje studnu. Majitel nemovitosti má obdržet 12,5% licenční poplatek založený na hodnotě studny plynu, která je v době výroby 8 USD za tisíc metrů krychlových. Za předpokladu průměrné rychlosti produkce studny ve výši 2 milionů metrů krychlových za den po celý kalendářní rok by byl majiteli nemovitosti vyplaceno přes 100 000 dolarů za jeden rok výroby plynu.
Transakce s ropou a zemním plynem zahrnují velké částky peněz, ale skutečnou hodnotu lze obtížně odhadnout - zejména v oblastech, kde v minulosti došlo k velmi malému vrtání nebo kde jsou poprvé testovány jednotky hlubinných hornin.
Tři spodní čáry
1) Získejte odbornou pomoc: Minerální práva a transakce pronájmu minerálů zahrnují velké množství peněz a jsou velmi složité. Tento článek by neměl být ničím jiným než krátkým úvodem. Pokud jste kontaktováni ohledně leasingu nebo prodeje svých práv na nerostné suroviny, měli byste okamžitě získat radu od právníka, který má odborné znalosti v oblasti nerostných transakcí a zákony vašeho státu. Pokud nemáte právníka, můžete se obrátit na místní advokátní komoru a požádat o radu.
2) Vlastník povrchu má práva: Účelem leasingu nebo kupní smlouvy je obecně sdělovat práva na průzkum a těžbu společnosti na vývoj nerostných surovin. Vlastník povrchu má však také některá práva. Základní práva vlastníka povrchu jsou stanovena státními zákony; každý majitel povrchu by se však měl rozhodnout, zda jsou zapotřebí silnější ochrany. Jediným způsobem, jak je zachovat, je zajistit, aby smlouva obsahovala přiměřený jazyk pro ochranu plodin, hospodářských zvířat, budov, osobního majetku, přístupu a jakýchkoli jiných tužeb během trvání pronájmu nebo trvale v případě prodeje. Nájemci často přijímají významné revize toho, co je obsaženo v jejich standardní nájemní nebo prodejní smlouvě; nejsou však povinni vyhovět vašim požadavkům. Mohou odejít.
3) Kupující a prodejci si dávejte pozor: Pokud chcete dosáhnout dobrého finančního výsledku a ochrany svého majetku během a po těžbě nerostných surovin, je na vás a na vašem právníkovi, aby se ujistil, že máte dobrou smlouvu. Znalosti a vyjednávací schopnosti jsou to, co určí úspěch vaší dohody. Pokud je nemáte, riskujete to.
Zřeknutí se odpovědnosti
Výše uvedené informace by neměly být považovány za právní radu. Uvádí příklady situací, které by se mohly vyskytnout, pokud by pod zemí existovaly cenné komodity. Pokud uvažujete o transakci s minerálními právy, opakovaně navrhuje vyhledat odbornou pomoc. nenabízí tuto pomoc ani nedoporučuje lidem, kteří ji poskytují.